2023年，政策面针对房企融资出台了一系列宽松措施。 7月，央行、国家金融监管总局印发《关于延长金融支持房地产市场稳定健康发展政策期限的通知》，其中“金融十六条”两项政策适用期限延长至2024年12月末，引导金融机构继续扩大对房地产企业现有融资力度，加大对保交房的金融支持力度。
11月，央行、金管局、证监会联合召开金融机构座谈会，落实中央金融工作会议精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”、一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。 对于经营正常的房地产企业，我们会毫不犹豫地放贷、撤贷或断贷； 继续用好“第二支箭”，支持民营房地产企业发债融资。 支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
此外，年内出台了一系列股权及信贷融资政策，如私募股权投资基金类别下新增“房地产私募股权投资基金”产品类型，上市房地产企业再融资不受限亏或亏损、三不下支持，房地产企业融资环境略有改善。
但总体来看，改善房企融资条件从政策到落实仍需时日。 当前的融资环境仍然体现出国企宽松与民企高压之间的不平衡。 融资进展关系到各大房企保障楼宇交付的工作，也关系到未来潜在的债务违约风险。 那么2024年三大优质民营房企的到期债务情况会如何呢？ 本文对此进行了简要分析。
01
万科地产
发债成本持续下降，2024年债务到期压力较小
2023年，万科加权发债成本为3.09%，同比下降0.64个百分点。 2020年以来持续下降，反映出万科经营状况良好，在混合所有制下具有较大的融资成本优势。
从发债金额来看，万科2023年发债规模较2022年发债峰值大幅回落，回落至2020年水平。2023年发债总额为60亿，一年-同比减少80%，共发行三笔普通中期票据，每笔20亿张，到期日为2026年。
从债券发行期限来看，2024年债券发行到期金额为147.37亿元。 未来五年的偿债高峰将出现在2025年。2025年，万科到期金额为249.76亿元。
从美元债务来看，万科压力并不大。 10月下旬至11月初，因美元债价格暴跌，万科陷入美元债务危机。 不过，官方澄清了美元债的偿付能力，万科股东深圳国资也公开力挺万科，表示全力支持万科。 支持。 万科共有7笔境外债务，合计32.2亿美元，其中3笔2024年到期债券合计14.28亿美元，2025年及以后到期的美元债约17.92亿美元。 据万科中期业绩说明，海外自还资金数十亿，万科短期海外债务压力并不明显。
02
龙湖集团
海外债务提前清偿，房企发债增信受益最大
12月18日晚间，龙湖集团（00960.HK）公告称，公司间接全资子公司重庆龙湖企业发展有限公司（以下简称“重庆龙湖”）已完成2023年第二期中期业绩12月15日，本次发行“23龙湖企业”票据，发行规模12亿元，期限三年，票面利率3.66%。 本票据由中债增信投资有限公司（以下简称“中债增信公司”）全额提供无条件不可撤销的连带责任保证。
这也是今年以来“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）助力龙湖集团成功发行中期票据。 此前，8月，发行了今年第一期11亿元中期票据。
自2022年11月延长“第二支箭”扩容以来，龙湖地产在中债增信公司支持下已成功发行债券4次，发行规模合计58亿元。 前两次分别是2022年8月的15亿元、2022年的15亿元、今年11月的20亿元。
目前龙湖美元债的风险水平较低。 12月20日，有市场消息称，龙湖集团当天提前偿还了20亿港元银团贷款。 除提前还款133亿港元外，2024年1月到期的总额153亿元银团贷款现已全部预付。 还清。 到2025年，龙湖将不存在到期需要偿还的境外银团。 2027年之前不会有美元债务到期。龙湖集团无息负债账户中的供应链ABS和商业票据现已清算完毕。
从债务期限全线看，龙湖将发行2024年到期债券约32.2亿，规模相对可控。 未来五年债务偿还高峰将出现在2026-2028年，其中2028年到期债务将达到112.51亿。
03
新城控股
2024年到期债券规模较小，融资成本接近中位水平。
2023年，新城控股平均发债融资成本为5.65%，较2022年同比增长22.83%。
与万科、龙湖相比，新城控股的融资成本在龙头房企中较高。 但按照2023年中期统计房地产行业综合债务融资成本中位数5.6%计算，新城控股的融资成本已接近行业中位数水平。 。
从债券发行金额来看，2023年债券发行金额创2019年以来新低，全年债券发行金额11亿，同比下降72.5%。 2020年以来，债券发行规模持续呈现震荡下行趋势。
从已发行债券到期金额来看，2024年将有34.36亿债券到期。债务偿还高峰将出现在2025年，届时每年到期债务约为68.31亿。 2026年以后基本没有到期债务，新城控股整体债务风险较低。
04
总结
企业偿债能力存在差异，融资政策仍需加强
从典型混合型、民营地产企业的偿债能力来看，不同企业的融资规模和融资成本存在差异。 龙湖地产等一些优质民营房企积极利用政策支持条件和外部增信背书，缓解了短期债务压力。 万科等混合型企业利用国有资产降低融资成本，扩大融资规模。 但对于缺乏混合制度背景的民营房地产企业，特别是深受市场低迷影响的民营房地产企业，整体融资形势仍面临困难，融资政策支持力度有待进一步加大，以确保企业长期稳定。房地产市场和每个房地产公司的健康状况。 发展。
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