中国商报讯（记者 王同旭）2023年，针对房地产市场供需关系的重大变化，从中央到地方政府出台了一系列调控政策，保障房地产稳定发展。房地产市场。
展望2024年，政策方向非常明确：不久前召开的中央经济工作会议，重点关注房地产，明确2024年房地产市场工作，要防范化解风险，加快房地产市场建设。 “三大工程”，加快构建房地产开发新时代。 模型的三个主线。 新的一年，房地产市场将呈现哪些新形势？
山西太原某房产售楼部举办促销活动。 （图片提供者）
多地密集推出稳定楼市政策。
2023年以来，多地房地产调控政策密集推出。 取消限购、补贴购房、进一步放宽信贷政策、落实“认房不贷”政策……稳定楼市的政策打出了一系列“组合拳”。
据中国房地产研究会评估研究中心监测统计，仅2023年11月，各地出台的房地产调控政策就多达81项。 其中，宽松政策72项，涵盖优化“四限”、加大住房公积金贷款支持、发放购房财税补贴、优化房地产企业土地购置和预售管理等； 3项收紧政策，主要涉及商品住房预售基金监管、住房租赁基金监管等； 6项中性政策，主要针对保障性住房的建设和管理。
在各地的房地产调控政策中，北京、上海采取的措施超出市场预期，无疑是最引人瞩目的。
2023年12月14日，北京宣布调整首套房、二套房首付比例。 首套房首付比例降低至30%，二套房最低首付比例为40%，贷款期限延长至30年。 此外，商业银行新增住房贷款利率政策下限也将有所调整。 按照11月份贷款报价利率（LPR）计算，首套房贷款最低利率为4.2%。 与此同时，北京普通住宅的认定标准也重新制定。
上海宣布自2023年12月15日起优化差别化住房信贷政策，包括降低首付比例、降低利率下限等具体措施。 建议首套房最低首付比例调整为不低于30%，第二套房最低首付比例调整为不低于50%。 部分地区第二套住房最低首付比例调整为不低于40%。
此外，将于2023年12月15日实施的上海普通住房标准，不仅取消了价格标准，还适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高到144平方米。
在多方努力下，房地产市场将在2023年底迎来顺风车。
数据显示，北上广深四个一线城市二手房交易数据11月均有所增长：北京网上销售反弹至1.2万套以上，环比增长17.76%； 上海成交16,173套，环比增长约7.12%； 广州成交10,182套，环比增长8.77%； 深圳销量3,133套，环比增长12.9%，同比大幅增长44.5%。
IPG中国首席经济学家白文曦在接受华商报记者采访时表示，政策的持续松动、纾困措施的出台将为房地产市场带来诸多利好。
“首先，房地产市场的供需关系会发生变化，需求可能会逐渐恢复，供给会逐渐增加，这将影响未来房地产市场的价格走势。其次，有利于改善市场预期，促进房地产市场的健康发展。”增加购房者信心，进而促进市场交易活跃。第三，可以吸引更多资金进入房地产市场，特别是救市政策将为房地产市场注入新的活力。 白文曦说道。
金融支持持续加大
为加快解决企业合理诉求，改善房地产企业融资环境，2023年以来，金融政策工具箱也不断加大对房地产的支持力度。
2月10日，央行召开2023年金融市场工作会议，明确2023年重点任务。房地产方面，提出分城实施差异化住房信贷政策，落实16项金融政策措施支持房地产房地产市场稳定健康发展，积极提供保障性住房金融服务，加大对住房租赁的金融支持，促进房地产业发展。 平稳过渡到新发展模式。
为持续改善房地产企业融资，2023年7月10日，央行、国家金融监督管理局发布关于延长金融支持房地产平稳健康发展政策期限的通知。房地产市场，明确对房地产企业开发贷款、信托贷款等现有融资，在确保债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业按照商业原则自主协商，积极提供支持通过延长存量贷款、调整还款安排等方式，推动项目竣工交付。
10月底召开的中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，完善房地产企业监管体系和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，满足房地产业发展的需要。一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
11月17日，央行等三部门联合召开的金融机构座谈会再次明确，金融机构要平等对待所有不同所有制房地产企业，满足不同所有制房地产企业合理融资需求对正常经营的房地产企业，不得随意放贷、抽贷、断贷。 继续用好“第二支箭”，支持民营房地产企业发债融资。 支持房地产企业通过资本市场合理筹集股权融资。 要继续与地方政府和有关部门合作，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持力度，推动行业并购重组。
近期，多家银行与房地产企业签署战略合作协议，提供包括信贷资金在内的多种金融支持。 以万科集团为例，其已与六大国有银行全部签署了战略合作协议。 其中，中国银行、交通银行提供的授信额度各超过2000亿元。 此外，还有5家、4家银行分别与龙湖集团、美的地产签署了战略合作协议。
业内人士认为，随着利好政策的落实，优质房企的流动性压力有望得到缓解，市场信心或将进一步提振。
2024年，积极稳妥化解房地产领域风险仍将是重要任务。 连日来，有关部门频频表态。
“我们将继续配合金融管理部门落实各项政策，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持资金链暂时受限的房地产企业解决短期现金流问题，促进恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中。” 住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国在2023年12月13日召开的2023-2024年中国经济年会上表示。
2024年展望：新模式逐步建立
专家表示，预计2024年金融机构授信将更加积极主动，存量贷款利率调整后，各类机构房贷额度将更加充足，“三不低于”政策实施有效改变行业资金流入速度。
建城盛业总经理袁成建在接受华商报记者采访时表示，在政策层面，“先立后破”预示着房地产行业的政策空间有望进一步打开。 中央做出“供需关系发生重大变化”的判断后，政策放松需要更多“解放思想”。
“建成智库研发的‘政策强度量化评估模型（RPIM）’显示，目前主要城市的政策与2014年全面快速放松相比仍有差距，未来市场将不稳定以限购为代表的限制性政策已经不再合适，预计更多城市将放开，一线城市也可能在部分地区放宽此外，近期中共中央政治局会议提出“增强宏观政策导向的一致性，加强经济宣传和舆论引导”，随着经济企稳回升，购房意愿和房价预期相互促进，市场探底的催化剂已经酝酿到位。” 袁成建说道。
正如中央层面强调“先建后破”，对于房地产企业和金融机构来说，2024年也是“先建后破”的一年。 元建认为，新的一年，新发展模式的建立将开始在土地供应、金融、开发三个层面显现成效。
具体来说，在土地供应模式上，纯商品住宅用地回归“价高者得”模式。 高耗能城市或土地稀缺地区仍有优质地块在售，为经营能力强、财务状况良好的优质企业打造。 优质产品提供机遇； 另一方面，城市更新、保障性住房等更多发展方式的实施，有力推动了“三大工程”建设和“住房双轨制”的实现。 拥抱城市发展变化，进一步协调产业发展和政府需求将是房地产企业转型的关键。
从金融模式来看，以银行贷款为主的传统开发信贷工具仍是主力，但REITs（房地产投资信托基金）包含的资产类别越来越多，不良资产处置更多采用主动式处置。管理私募股权基金模式，进一步推动金融与房地产行业的融合，有助于行业更加稳定发展，同时降低金融信用风险。
在发展模式上，保建、不良资产处置等业务机会不断涌现。 随着金融资本和本土平台持有项目的增多，资本、土地等相关方与具有专业能力的运营商之间的业务协同机会更加常见。 ，真正具备复杂项目管控能力、以代理建设、轻资产运营为特点的企业将迎来更多发展机遇。
中国房地产数据研究院院长陈胜认为，2024年，在金融稳定的支撑下，房地产市场将从需求侧提供保障性住房、供给侧提供高端住房等方面发力。为消费者提供高品质的产品，刺激需求。 继续恢复房地产市场交易，形成房地产拿地、运营、交付闭环，产生现金流。
“同时，企业要尽快进行分层，参保企业主要任务是保交期，未参保企业要努力消除。风险依然存在，必须做好信贷调整和相关预案。”企业侧、消费侧、供给侧都要全面做出相关调整，以适应新的发展模式，力争确保2024年下半年超大型一线城市率先在稳定预期的基础上，再逐步向周边城市推迟。” 陈胜告诉记者。
“总体而言，2024年将是旧秩序进一步褪色、新模式逐步建立的一年，宏观环境和政策将改变各方预期和行业走向，今年底部有望成为历史年。” 袁成建说道。 。
