房地产投资是普通老百姓最常见的投资方式。 人们通常购买房地产有几个主要目的，包括居住、出租以获得租金收入，或期望房产价值增加以获得未来的资本收益。 房地产市场的波动和变化，以及地区经济状况，都会影响房地产投资的回报。 在房产投资过程中，如果投资者申请了个人住房抵押贷款，那么房产投资自然就具有杠杆属性，投资回报率的计算也会存在一些差异。 我们以首付500万元的房产为例，首付为30%，贷款利率为4.5%，详细说明一下如何计算。
对于投资者来说，如果投资者实际支付了150万元（500万*0.3），借了350万元的贷款，那么它的杠杆率（L）就是3.3。 杠杆率的计算公式为：
上述案例中，Asset是投资者价值500万元的房产，也就是投资者的初始投资150万元。
投资者回报率的计算公式为
其中，Re代表投资者的回报率，Ra代表房产的年价格增长率，Rd代表投资者的贷款成本。
情况一：如果房产被自己的业主占用，房价将以每年2%的速度增长。
根据上图第二个公式可以计算出Re=3.33 * (2%-4.5%) + 4.5%，结果为-3.825%，对于投资者来说是一次失败的投资。 很容易算出，投资者的盈亏平衡点是3.15%，也就是说，当房价年增长率大于3.15%时，投资者就会获利。 由于杠杆的存在，这里的盈亏平衡点小于投资者的贷款利率。
场景二：房产租赁，租金年回报率为2%，房价每年增长2%
根据案例一的计算经验，很容易得到案例二的收益率，结果为2.84%。
以深圳龙华地产为例探讨房地产投资回报率
龙华莱梦水榭三期，目前市场均价73000元/平方米，年租金约822元/年*平方米，首付30%21900元/平方米，贷款70%51100元/平方米，贷款年利率4.5%。 根据当前市场情况，假设房价不变，当前投资者的收益率为
3.33* (822/73000-4.5%) +4.5%=-6.74%。 投资者正在赔钱。 那一年必须支付多少租金才能盈利？
答案是3.15%*73000=2299.5元/平方米。 89平米的房子，月租金需要大于17054.6元，投资者才能盈利。
