我是一个标题
01
小小的时光，芬芳甜蜜的爱情。
晴天，
酿造着草原花香的甘甜。
牧羊人的苦难，
放开你本性中的伊甸园。
介绍
保险投资房地产的景气势头持续，但也不能忽视部分业态经营压力的现状。
◎ 文/沉晓玲、王辉、陈嘉峰、张绍先
01
保险资产与地产优势互补，合作模式常态化
1、保险资金进入房地产近20年，政策引导保险资金投资方向。
保险资金进入房地产市场与政策密切相关，而房地产是保险资金与房地产市场之间的关键纽带。 根据2010年通过的《保险资金运用管理暂行办法》，保险资金是指保险集团（控股）以本外币计价的资本、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金。公司和保险公司。 保险资金投资的房地产是指土地、建筑物及附着在土地上的其他附着物，如写字楼、商业、酒店等传统投资性房地产类型，以及物流仓储、工业园区、数据中心等新兴投资性房地产。中心和出租房屋。 财产类型均属于保险不动产投资范围。 由于保险资金可投资的房地产资产与房地产密切相关，因此投资房地产市场是房地产投资的主要形式。
据克而瑞统计，从2006年前后开始，资金实力雄厚的保险机构开始通过建设、购买自住写字楼等方式试水房地产。 截至目前，保险投资房地产相关政策大致可分为两个阶段：试点期和完善期。 阶段。
现阶段，保险投资房地产的政策环境逐步改善，主要在投资方式和投资方向上提出了更加明确的要求。 在投资方式上，明确保险资金可以以间接投资的方式进入房地产市场，也明确保险资金可以投资PPP项目和公募REITs； 在投资方向上，不断强调禁止保险资金进入房地产开发领域，引导保险资金进入长期租赁。 公寓市场、棚户区改造、城市基础设施、养老产业等
2、保险资金和房地产资金各有需求，投资期限和收益高度契合。
保险资金进入房地产市场除了政策因素外，两个行业对资金需求的“互利共赢”也是另一个重要因素。 具体来看，保险资金进入房地产市场主要是出于保值和盈利动机的考虑。
从保险资金特点来看，保险资金规模大、投资周期长。 优质的商业、办公、工业园区等房地产投资不仅可以容纳大量的资金，其租金还可以产生一定的现金流，甚至可以产生一定的现金流。 由于所处行业的发展会产生一定的保费，这与保险资金的投资期限和风险偏好非常吻合。
3、“保险+房地产”常态化合作，进入房地产市场的四种常见方式（部分省略）
保险资金进入房地产市场已近20年，形成了多种常见的合作模式。 具体来说，可以分为以下四种类型：
一是对上市公司进行股权投资。 历史上，不少房企都有险资参与，包括保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园等。比如2015年4月，平安人寿投资碧桂园，成为第二大股东。 这也是中国平安首次以寿险资金股权投资大型房地产公司，并开始与碧桂园长达八年的深度合作。
二是参与投资公募REITs。 公募REITs在投资期限、风险和回报等方面与保险资金天然兼容。2021年11月，政策允许保险资金参与公募REITs投资。 保险资金通常通过战略配售、线下配售、二级市场投资公募REITs等方式筹集。 首选的底层资产类型是工业园区和仓储物流。
第三，通过公开市场独立或联合获取土地并与房地产公司合作开发是保险资金介入房地产开发最常见的方式。 由于监管规定，保险资金不得直接从事房地产开发建设，不得投资商品住宅的开发或销售。 保险资金拿地大部分是医疗卫生、养老服务业、商业办公运营等建设用地，在项目开发过程中，保险资金往往扮演“投资者”的角色，合作方可能会引入房地产公司作为实际交易者。
第四，收购并持有房地产项目以获得租金回报。 房地产符合保险资金的长期投资属性。 是保险资产配置的重要领域。 商业写字楼、工业园区、仓储物流等优质物业都是保险资金的首选投资标的。
除上述四种直接投资外，还有保险资金通过投资债权计划、股权计划等金融产品间接投资房地产。 这种方式可以更好地规避保险资金在项目投资方面的政策限制。
目前，保险资金已成为房地产市场不可忽视的力量，其一举一动都备受业界关注。 房地产市场进入深度调整期，保险资金如何选择？ 下面文章将进一步探讨保险投资房地产行业的动向和趋势。
02
保险资金对房地产股和公共REITs的影响
配置“一降一升”
本节重点介绍当前保险资金对房地产股和公募REITs的配置和投资趋势，分析房地产低迷下保险资金的持仓逻辑，分析参与公募REITs面临的机遇和挑战。
1、低迷之下，保险资金调整了地产股仓位，但目前仓位不低。
2004年，监管首次批准保险资金直接投资股票市场。 2013年至2015年，房地产行业进入高景气周期。 房地产股因其高股息率、低估值成为保险资金配置资产的较好选择。 在此期间，“金地控股”事件发生了很多中小保险公司轮流充当“野蛮人”的经典案例，比如“保万之战”。 2016年《关于规范中短期人身保险产品有关事项的通知》的出台，要求监管全面系统地严格万能保险的发行和运营管理，对“敌对”现象进行严厉打击。取消保险资金收购”。 停止。
2021年下半年以来，民企风险纷纷暴露，市场信心不足，房地产基本面恶化，保险资金陆续减持房地产股。 据媒体不完全统计，泰康集团、大家集团、君康集团、和谐集团、华夏集团、阳光人寿集团等均已减持房地产股，减持对象包括万科、招商蛇口、华侨城、保利、金地等
房地产企业减持主要是受流动性、业绩低迷、盈利压力等因素影响。 从企业性质来看，房地产减持企业主要为国有企业和民营企业，其中国有企业、民营企业、央企和混合所有制改革数量占比分别为35.7%、28.6% 、21.4%和14.3%。 从流动性表现来看，所有私营企业（4家）都处于危险之中，而剩下的10家企业房地产企业尚未经历信用危机。 从业绩增长表现来看，除天宝基建未披露外，2023年仅有华企（上海地产）和招商蛇口销售额增长。其他11家公司业绩均出现下滑，其中碧桂园和北辰出现明显下滑。 盈利能力方面，最新报告中，9家房企净利润亏损，1家在1-2%，净利润率超过7%的仅有4家。 保利、万科、招商、国企等基本面相对良好的房企保险资金减少更多是由于短期资金回撤。
总体来看，目前险资配置房地产板块的热情并不高，且该板块估值长期处于历史位置。 保险资金基于对整个股市和个股的判断，调整仓位，清理陷入困境的房地产股，减持部分业绩和利润承压的股票。 但截至2023年底，前十大股东中仍有21只保险资金持股的房地产股。 其中，13只地产股和险资仍持股5%以上。 截至2020年底，险资持股比例超过5%。 总共只有14家公司。 目前来看，保险资金在地产股的仓位并不低。 保险资金追求的是绝对收益和资金安全，而地产股高分红、低估值的特点与其投资逻辑高度契合。 如果后续政策落实，市场回暖，预计保险资金将更多关注房地产股。 一轮回流。
2、公募REITs市场规模有限，难以满足保险资金大规模配置需求。
如果按照保险资金战略配售相对比例（保险资金战略配售占战略配售比例/战略配售占发行总量比例）计算，国泰君安东九鑫经济REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、建行中关村产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏合肥高新技术产业园REIT等5只以产业园及仓储物流为底层资产的公募REITs，占比超过20%。
在19只产权公募REITs中，保险资金仅对中国金茂商业REIT没有战略投资，对同样以消费基础设施为基础资产的嘉世物美消费REIT的战略投资份额也仅占1%。 金茂基础设施REIT的基础资产是长沙兰秀城。 2024年预计分配率为4.92%，而物美集团的分配率甚至高达6.4%。 不过，保险资金依然不青睐商业地产。 这可能是因为商业地产的整体回报率低于工业园区和仓储物流。 商业地产年化回报率在2.9%至5.4%之间。 国内商业地产开发模式是开发商自营投资叠加的。 自建自管的重资产模式是主流。 激进的杠杆率和昂贵的融资成本持续侵蚀营业收入，对商业地产的可持续运营造成严重负面影响。
从保险资金战略配售（含扩容）金额来看，中金普洛斯战略配售仓储物流REIT排名第一，达到近14亿。 其中，首次战略配售金额为11.67亿元。 泰康人寿以3.89元/股认购该基金份额20%。 扩大战略投资金额为2.3亿元。 太平资管、长城财险资管、太平洋资管募资4.228元。 元/股认购金额分别为2400万股、1700万股和1400万股基金份额。 此外，建信中关村产业园REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT等保险资金战略配置规模超过3亿元。
03
保险资金转向存量市场投资
以低廉的价格增加对优质房地产的投资
1、平安、国寿等保险公司相继出手，大额房产交易频发（部分内容略）
平安人寿作为保险投资房产的“领头羊”，不断发力房产大宗交易市场，持续加大投资力度。 继2021年斥资330亿元收购凯德集团旗下6个来福士资产包部分股权、2022年投资50.15亿元接管远洋集团旗下北京远洋瑞中心项目后，又投资了4个2023年1月产业园地产项目，预计总投资额不超过73.33亿元，目前这些项目均处于实际投资阶段。 据中国保险行业协会网站披露的统计，截至目前，平安人寿已累计投资5个大型房地产项目，投资金额达549.51亿元。
此外，值得注意的是，新华保险已启动百亿资金投资房地产，预计未来房地产布局将加速。 2024年初，新华保险发布公告，宣布与中金资本签署有限合伙协议，共同设立基金。 该基金规模为100亿元。 新华保险（作为有限合伙人）拟认购99.99亿元，中金资本（作为普通合伙人）拟认购100万元。 他们将主要直接或间接投资于持有的房地产项目资产。 投资企业。
2、商业办公资产是投资重点，房企抛售带动保险资金入市“抄底”（部分省略）
从基础资产属性来看，保险资金投资房地产主要涉及商业综合体、写字楼、物流仓储、产业园区、养老社区等项目。
其中，商业资产是投资重点。 据统计，2021年以来，股权投资和房产投资占比已超过80%。 一方面，在行业低迷周期中，相比住宅开发项目、房地产股票等投资标的，持有商业资产具有更高的安全边际和长期投资价值。 目前，保险投资项目主要分布在北京、上海等一线城市的核心商务区。 这主要是基于资产保值和长期投资预期收益的考虑。
另一方面，房企抛售进一步带动保险资金入市“逢低买入”。 商业和办公资产是房地产公司持有最广泛的房地产资产。 本轮周期调整下，行业加速清算，资产处置增多。 为了加快资产变现和回笼资金，一些流动性压力较大的房地产企业推出了优质商业、办公资产。 资产频繁上架，不少资产打折出售，为保险资金抄底创造了机会。
3、挖掘细分赛道投资机会，积极配置物流、产业园区等优质项目（略）
04
保险地产投资热潮有望持续
ABS、REITs拓宽投资渠道
随着房地产行业进入深度调整期，从增量时代转向存量时代，保险资金的投资偏好也从企业债、房地产股票投资转向房地产项目的房地产投资。 平安、中国人寿、泰康、中国邮政等。家险资金向市场集中，更多投资于商业综合体、写字楼、物流仓储、工业园区等具有长期价值的优质项目。退休社区。
安全性、流动性、盈利性一直是保险资金投资的三大原则。 考虑到行业发展趋势和自身资产配置需求，可以预期，未来保险资金对房地产的投资仍将集中在房地产领域。
一方面，房地产投资价值凸显，在保险资产配置中占据越来越重要的地位。 面对房地产市场调整和二级市场波动，房地产投资可以优化资产配置结构，在一定程度上对冲投资风险，更好地平衡收益和风险。 尤其是优质房地产项目具有更好的长期稳定回报预期。 同时，房地产价格整体处于低位，叠加市场资产处置较多，有利于保险资金“抄底”，寻找优质项目投资机会。 核心城市、核心区域、核心地段的一些性价比较高的项目仍将择优选择。
另一方面，允许保险资金开展ABS、REITs业务，将进一步推动保险资金参与房地产投资。 虽然目前ABS和公募REITs整体市场规模较为有限，难以满足保险资金大规模资产配置需求，但随着未来政策不断拓展底层资产类型，市场规模发展潜力巨大。 2023年3月3日，上交所发布实施《上交所关于应用资产支持证券上市条件确认规则的指引第5号——保险资产管理公司开展资产证券化业务的相关要求》 （试行）》鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS和REITs业务。 2023年10月13日，中国人寿、泰康、中国太保、人保财险、中国平安首批五家保险资管公司获准试点ABS和REITs业务。 2023年12月20日，“华泰至崇交路建设清溪大桥”“有形房地产资产支持专项计划”成功立项。 随着优质资产融资渠道的拓宽，将推动保险资金更深入地参与房地产交易市场。
总体来看，保险投资房地产景气势头持续，但也不能忽视部分业务类型经营压力的现状。 选择房地产项目要特别谨慎，多加考虑，合理适度控制配置比例，做好资金筹措和投资管理。 提款各个环节的风险管控。 此外，获批保险资金还可以积极开展资产证券化投资，抓住REITs、ABS等资产配置的先发优势。
★ 购买完整版专题请咨询：吴经理★
目录
保险资金房地产投资转向及未来趋势
1、风险资产与房地产优势互补，合作模式趋于常态化
1、保险资金进入房地产近20年，政策引导保险资金投资方向。
2、保险资金和房地产资金各有需求，投资期限和收益高度契合。
3、“保险+房地产”常态化合作，进入房地产市场的四种常见方式
2.保险资金对房地产股和公募REITs的配置“潮起潮落”
1、低迷之下，保险资金调整了地产股仓位，但目前仓位并不低。
2、公募REITs市场规模有限，保险资金难以满足大规模配置需求。
3、保险资金分流存量市场投资，加大对底层优质地产的投资
1、平安、国寿等保险公司相继出手，大面积房产交易频发。
2、商业办公资产是投资重点，房企抛售带动保险资金入市“逢低买入”。
3、挖掘细分赛道投资机会，积极配置物流、产业园区等优质项目
4、保险地产投资热潮有望持续，ABS、REITs拓宽投资渠道
排版丨土木工程
