记者 苏向高 冷翠花
11月中旬，寒意渐浓，天津市东丽区贵屿路的一个“社区”颇为热闹：活动室内，居民们或大声唱歌，或静静绣花，或集体娱乐休闲，或独处。 康复训练……这个“社区”就是中国人寿旗下的养老社区。
这只是保险公司近年来部署的数十个退休社区的日常图景。 据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，泰康人寿、中国人寿等至少15家保险公司投资运营养老社区70余个。 总体来看，保险公司投资的养老社区以重资产模式为主，中资产、轻资产模式为辅。
多位接受采访的业内人士告诉记者，保险公司正在布局养老社区。 一方面，由于人口老龄化，高端养老社区市场前景广阔； 另一方面，“保险+医疗+养老”的业务模式有利于推动保险公司主营业务的发展。 但养老社区的投资回收周期长达15年至30年，这对保险公司的综合经营能力提出了更高的要求。
目前保险公司建成的养老社区入住率是多少？ 他们在实际投资和运营中面临哪些挑战？ “重资产”布局最终能否赚钱？ 《证券日报》记者就这些问题进行了现场采访。
大中型保险公司
竞相部署退休社区
“随着年龄的增长，我的心脏和呼吸道都出现了问题，我担心风险，不想长期住院，所以就住在这里。” 在三亚海棠湾，曾入住一家保险公司养老小区的刘大爷告诉记者，自己住在养老小区主要涉及医疗。
另一位住在北京某保险公司养老小区的老人告诉记者：“由于孩子常年不在身边，我就搬进了养老小区，为孩子解除后顾之忧。” 以前我也有顾虑，但入住后发现养老小区的环境和服务都很差。 好的。”
随着我国老龄化的加深，有医疗保健需求的人群很多。 民政部近日发布的《2022年民政发展统计公报》显示，截至2022年底，全国60岁及以上老年人口将达到2.8亿，占总人口的19.8%其中，65岁及以上人口将达到2.098亿。 。
满足人口老龄化带来的医疗保健需求，是保险公司争相布局养老社区的逻辑之一。 泰康保险集团创始人陈东升表示，我国正在快速进入老龄化社会，医疗也从传统的注重疾病治疗转向注重健康管理。 这不仅符合中国长寿时代的新发展方向，也符合中国医疗行业的发展趋势。
除了市场需求外，投资养老社区能够带动保险主业发展，也是保险公司竞相布局的重要原因。 中国太平洋保险相关负责人向《证券日报》记者分析称，投资养老社区有利于推动寿险经营转型升级，符合保险业与保险业融合发展的方向。实体经济。 通过提供“保险产品+养老社区+专业服务”的综合解决方案，对高价值保单产生积极作用。 同时，养老地产具有初期投资大、后期收益稳定的特点，与保险资金尤其是寿险资金的长远发展密切相关。 这个时期的特点非常吻合。
谈及对主业的推动作用，我保险负责人向记者提到了两个层面的逻辑：一是真正高收益或稳定收益的投资渠道越来越窄，养老场景一个不错的选择。 据测算，在良好运营的基础上，养老社区平均内部收益率（IRR）可达3.5%，现金回报期可达20年。 其次，从纯粹的商业逻辑来看，企业要想赋能团队建设，就必须给营销团队提供配套资源，提供生态支持，而养老场景就是一个很好的支撑。
良好的投资时机和政策引导也是保险公司布局养老社区的重要原因。 阳光保险集团投资管理部总经理刘鑫表示，首先，医疗养老行业优质治疗和服务供给大于需求，是资本进入的重要时间窗口医疗、养老行业； 其次，我国政策一直鼓励商业保险和社会服务加强医疗合作。
正是基于上述诸多因素的“共振”，不少保险公司将“保险+医疗+养老”作为未来发展的新动力。 中国人寿副总裁刘辉认为，大规模养老布局是新的业务增长极。 养老金投资可以通过跨周期运作实现综合价值。 养老金投资在单个项目组合和投资配置方面可以带来多重价值。
目前，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、人保财险、泰康保险等大型保险公司已布局养老社区。 此外，合众人寿、大家人寿、国华人寿等中小保险公司也在布局。 其中，泰康家居已在32个城市布局37个项目。 截至今年9月底，大家保险已在全国11个城市部署了13个城市医疗养老社区和6个养老社区。
入住率超过60%
可能实现盈亏平衡
在众多保险公司齐聚谋划的同时，如何预估客户对养老社区的真实需求，成为保险行业和资本市场关注的焦点。 业内人士认为，入住率是考察市场需求的重要指标之一，对养老社区的运营也有着重要影响。
据记者了解，目前不同保险公司的布局进度有所不同。 叠加的养老社区在选址、定价、营销能力等方面存在差异。 不同养老社区的入住率也存在差异。
目前，一些开业较早的养老社区入住率较高。 例如，泰康之家燕园于2015年开业，截至今年上半年末，燕园社区一期、二期已投入运营，入住率超过90%。 截至今年9月底，大家保险北京朝阳诚信医养社区入住率超过94%。
“一个好的社区，不用担心没人住，如果想住进去，可能要排队，要有经济实力。” 曾参观过四家保险公司养老社区的北京居民曾先生说。
据天津某大型保险公司养老社区运营商介绍，目前社区入住率约为40%，但入住率仍在增长。
据业内人士估计，养老社区只有入住率超过60%才能实现盈亏平衡。 刘辉表示，根据经验数据，当养老社区入住率达到60%至85%时，现金流逐渐自给自足，甚至达到盈亏平衡，项目落地后可以带来长期持续稳定的回报。成熟。
“一般来说，入住率达到60%后就会比较稳定。” 中国太保相关负责人也表示，养老社区的盈利能力必须建立在高且稳定的入住率基础上。 只有入住率达到一定程度，才能覆盖各个方面。 降低消耗、人力等主要运营成本，降低客单成本，逐步实现运营利润和项目投资回报。
市场如此关注入住率的另一个原因是保险公司投资的养老社区入住门槛普遍较高。 大多数退休社区的入住资格与保险产品挂钩。 想要住在退休社区的客户一般要先购买数十万甚至数百万美元的保险。
一位保险公司养老小区销售人员告诉记者，入住养老小区有两种方式：一是购买300万元的保险；二是购买300万元的保险。 另一种是缴纳押金8万元。 两种方式仅适用于住宿，不包含服务费。 以两人公寓为例，如果不购买保险，每月服务费为25400元，包括住宿、餐饮及各种配套服务； 如果购买了保险，每月的服务费也就2万多元。
以北京某上市保险公司养老社区为例，客户需要购买100万元保险才能锁定资格。 入住费单独计算，主要由月租、押金、服务费等组成。月租根据房型不同而有所不同。 其中，套房平均月租金为3.15万元； 押金一般为6个月的房租，约为18.9万元； 服务费包括生活服务费和健康管理费，合计每月约3800元。
一方面保险公司正在加速布局，另一方面入驻门槛依然较高。 因此，业界担心养老社区会出现同质化竞争、入住率不足的情况。 北京社科院副研究员王鹏认为，一方面，同质化竞争可能加剧；另一方面，同质化竞争可能加剧。 另一方面，较高的进入壁垒可能导致客户数量减少。
不过，保险公司对养老社区的市场前景相当乐观。 中国太保相关负责人表示，随着我国老龄化进程加快，机构养老在整个养老服务体系中不可或缺。 随着我国人均收入不断提高，必然带来居民养老理念的创新和承受能力的提高。 市场需求从量变到质变的“拐点”可能会在2025年左右出现。
“如今，越来越多的保险公司进入市场，这表明‘保险支付+医疗保健服务’模式逐渐得到行业认可和市场检验。” 泰康健康产业投资控股有限公司相关负责人告诉记者。
“在养老保险领域，各方资本都在努力丰富养老服务内容，这也意味着这个领域仍然是一片蓝海。” 嘉嘉保险相关负责人表示。
长期投资
考验保险公司的运营能力
尽管保险公司普遍看好养老社区的投资前景，但不少业内人士表示，这是一项长期投资，保险公司必须高度重视成本控制和提高运营能力。
目前，保险公司对养老社区的投资有不同的模式。 有的采取自建社区的重资产模式，融合投资者、开发商、运营商的角色； 另一些则采用轻资产模式，例如租赁房产进行改造。 随着养老社区投资的逐步深入，越来越多的保险公司正在探索更多的模式布局。
对此，中国太保相关负责人认为，满足客户高品质养老需求需要重资产投入和专业化运营。 然而，这种模式也面临两个挑战。 一是战略重点问题。 做生意的周期很长。 没有长期主义的信念，很容易半途而废。 二是资源整合问题。 投资拿地、项目建设和运营阶段需要强大的资源整合能力。 通过租赁改造获取养老物业、外包运营服务等轻资产模式可以快速扩张，但在满足客户需求方面存在一定的不确定性。
“从行业角度来看，养老社区的运营和服务是长期的，投资回收周期一般为15年至30年。根据太保家园项目的不同规模，一般来说，中小型项目3到5年就可以实现，大型项目在运营方面则需要5到8年才能实现盈亏平衡。”中国太保相关负责人预计。
刘鑫认为，主要风险和挑战是：一是初期投入大、回报周期长、流动性差，整体回报水平不高。 中短期内可能难以贡献投资收益，可能对保险公司的成本收益匹配带来压力； 二是部分业务品种尚处于起步阶段，存在一定的投资风险和资产减值可能性，拖累保险公司整体投资收益； 第三，偿二代二期规则下，不属于保险主业范围的股权投资资本消耗较大，尤其是非保险子公司，要求最低资本计提额为100%。 这客观上对保险公司开展相关投资是一个挑战。
事实上，一些保险公司已经意识到了风险并总结了应对措施。 人人保险认为，在实际核查过程中，公司将重点打造三个能力：财产改造能力； 护理、康复、医疗等运营服务能力； 和销售能力。 公司表示，养老是一个非常细致的行业，只有运营起来才能真正发现它是否能够形成最优的成本模型。
中国太保相关负责人认为，太保之家在注重社区硬件品质的基础上，重点布局三大产品线，“抓住两端（留守少少、养老养生）” ）、促中（关爱中年）。” 在运营过程中，我们非常重视成本控制。 同时，还引进国际先进养老品牌，共同成立养老企业管理公司，提升运营管理能力。
总体来看，不少保险公司仍在“探索、前行”。 一方面，他们逐步加大对养老社区的投入，另一方面，他们也在不断探索商业模式，降低运营成本。 作为众多头部保险公司“押注”的重要方向，养老社区在十几年甚至二十年、三十年的时间里最终能够赚钱并赋能保险主业。 值得期待，还需要时间来验证。
退休社区的定价需要更加“脚踏实地”
苏向高
近年来，保险公司投资的养老社区如雨后春笋般涌现。 随着保险公司加快布局，记者走访了北京、上海、武汉、天津、三亚等地多个养老社区。
与记者之前见过的传统养老院相比，保险公司投资的养老院给记者留下的第一印象就是“耳目一新”，这体现在很多方面。
首先，保险公司通过收购医院或与医院达成战略合作，在养老社区配置相对优质的医疗资源。 特别是一些养老社区购买了大量的智能医疗设备。 例如，记者在天津国寿养老小区看到，使用的智能护理床，只要老人躺在上面，就能监测睡眠质量、醒来次数、心律等指标。
其次，养老社区兼顾养老需求和社会需求，让养老不再是一座“孤岛”。 在北京泰康人寿养老社区，记者看到“老年合唱团”的成员们精神抖擞，声音洪亮； 在中国人寿天津养老社区，一些“兴趣班”成员用刺绣画出了一幅栩栩如生的清明上河图。 。
第三，退休护理可以更像旅游业。 据多家保险公司养老社区经营者介绍，只要具备入住资格，客户可以选择入住同一家保险公司旗下的各地养老社区。 例如，您可以在三亚过冬，或者在沉阳避暑。 入住后，养老社区不仅提供大量的居住、餐饮、娱乐休闲服务，还提供医疗护理服务。
高品质养老服务的背后是较高的准入门槛。 目前，保险公司投资的养老社区的准入门槛一般在数十万至数百万元之间，还不包括各种服务费。 高昂的价格让很多老年人“望而却步”。
当然，保险公司投资的养老社区定价较高。 一方面，这是因为包括土地购置在内的初期投资较大，运营初期很难实现规模效应。 高定价是无奈之举。 另一方面，保险公司本身则重点投资于中等收入国家。 高端市场。
但从目前养老社区的实际入住率以及保险公司的营销态度来看，有必要推动养老社区的定价更加“接地气”、更加普惠。
事实上，一些保险公司已经放松了定价策略和入住条件。 例如，此前有的保险公司养老社区入住门槛为200万元，但目前入住门槛已降至100万元； 一些保险公司不再将使用权与高价值保险挂钩。
在我国老年人口持续增长的背景下，市场需要养老社区，更需要性价比更高的养老社区。 因此，从多个维度不断降低养老社区的运营成本，提供更好的“保险+医疗+养老”服务，可能是保险公司长期投资运营养老社区需要完成的主要命题。来。
