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2024年是实现“十四五”规划目标的关键一年。 各地围绕强化区域核心功能、建设“三大工程”、防范化解债务风险等目标，提出了一批凸显区域特色的创新基础设施投资项目。 “三大工程”由中央谋划、多部委统筹协调，成为2024年投资稳经济的重要抓手。
与此同时，建筑市场正处于一个巨变的时代。 新常态下，十二省市基础设施投资限制、新开三项重大项目，经济结构转型、供给侧改革、市场竞争日益加剧。 粗放型的发展模式已经不适合了。 针对这种情况，应该采取怎样的客户开发策略？
为此，杜川教育将于4月20-21日在北京举办“2024建筑业行业“三大工程市场拓展投融资新政及实施解读与营销实践能力提升培训班”（19日报名）。
本课程邀请国务院国资委直属大型中央企业投资管理委员会委员、建筑行业综合项目管理和成本控制专家郭先生主讲-带领。 欢迎各大建筑安装公司参与。
本课程由渡川教育与华清建业联合主办。
浙江都川教育科技有限公司
2024 年 3 月
参加者
公司总经理、副总裁、营销及市场开发人员、项目经理、业务经理等
课程收入
1、了解新建建筑市场及发展特点；
2、了解“三大工程”项目的政策背景、市场布局、投融资政策、资金运用路径、银行融资政策；
3、了解“三大工程”实施进程；
4、了解重点城市“三大工程”的市场布局和拓展模式创新；
5、掌握市场信息收集要点，制定策略，分类实施政策；
6、掌握与不同性格的人沟通和建立关系的技巧；
7、掌握在沟通中获取有价值信息的要领；
8、关键人物沟通及突破能力；
9. 了解如何通过多方面的努力来实现最终的中标。
师资·课程·大纲
指导老师：郭老师
国务院国有资产监督管理委员会直属大型中央企业投资管理委员会委员
上课日期：4月20日
两会后建筑业投资新动向及三大工程市场布局规划
第一讲：2024年两会精神解读及建筑工程行业整体趋势和热点
一、两会政府工作报告十大要点
一、设定2024年经济增长5%目标稳定全年经济预期
2、2024年5%增速的稳定器是基础设施投资和新生产力发展。
三、财政政策与货币政策配合推动5%增长
4、政府投资数万亿国债和地方政府专项债券促进建筑业稳定发展
五、房地产市场稳定靠三大工程规划
六、防范风险和隐性债务是全年重要任务
七、新基建对扩大内需发挥重要作用
八、民间经济投资将得到更大程度的政府引导
九、高水平开放有利于国际项目拓展
10、乡村振兴、新能源、环保领域重点提及
2、直面挑战，奋勇前进——2024年建筑业面临的压力
1、2024年5%的增速将更多取决于基础设施投资的稳定性。
2、宏观经济“疤痕效应”比想象更深更广
3、房地产周期调整比以往更深、更广
4、“百年未有之大变”加速演变的时期，比预想的来得更快、更猛烈。
五、结构调整升级比想象更快
六、地方财政财力下降幅度超预期。
七、新机制下PPP政府与社会资本合作模式解读
8、国办发[2023]35号《关于化解金融支持融资平台债务风险的指导意见》解读
9、国办发[2023]47号《关于加强12个重点省份政府投资项目分类管理办法（试行）》的解释
3、看清火势——有效需求不足——2024年行业挑战
1、如何理解有效需求不足——需求与市场、需求与价格的关系
2、过剩是当前压力之源
2.1部分行业产能过剩——
2.2 部分行业库存过剩
3.社会预期疲软——收入下降和失业动摇了预期和信心
4、风险隐患仍不少——房地产、地方债、中小金融机构三大风险
5、国内流通存在堵点——消费端堵，供给端困难
六、外部环境复杂性、严峻性、不确定性增加。
6.1 全球经济低迷——外需不足
6.2 地缘政治危机肆虐——局部冲突
6.3 明斯基时刻的到来
七、人口红利消退和老龄化挑战
7.1 老龄化、少子化、不结婚、平躺、内卷化、收入差距
7.2 上有四位长辈，下有三位小辈。 70后、80后、90后
8. 2023年至2036年，婴儿潮将转变为退休潮。
案例分析：深圳三和大师为何成为躺卧先锋
案例分析：“三孩”政策放开的影响
4、双重互通、浪潮推进——2024年建筑业的驱动力
1、中国城市建设与城市人口流入
2. 美联储货币政策与房地产价格
3、房地产投资拉动中国经济双轮驱动
4、人口及年龄结构
5.居民收入与房地产定价模型
6、房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。
五、突围、未雨绸缪——建筑业迈向高质量发展
1、中国城镇化进程迅速接近发达国家水平。
案例分析：城镇化进程放缓，结构性问题凸显
案例分析：化解居民收入中资产收入与劳动收入的矛盾
第二讲：推陈出新，追根溯源——2024年项目市场拓展与模式创新
1、工程+土地
1. 区域发展自平衡项目
2.ABO血型
3、主辅联动方式
案例分析：中国金茂梅溪湖
2. 工程+资源
1.排爆模式
2、资源捆绑项目
3、案例分析：中国电建温州瓯江口灵昆智能创新城
3. 项目+收入
1、新政下的PPP模式和特许经营模式
1.1 自筹资金模式
1.2 将两个投标合并为一个投标的文件依据
1.3 案例分析：BOT模式与特许经营的结合
1.4 非法PPP模式与创新模式的转变
2、基础设施房地产公募REITs
2.1 ABS+公募基金模式
2.2 扩容机制
2.3 房地产上市与公司上市优缺点比较
4. 项目+政府债务
1、地方政府专项债券项目规划
1.1 专项债券申请流程
1.2专项债券项目规划
1.3专项债券项目投资实施情况
1.4 专项债券项目资金监管
1.5 债券特殊分类案例解读
2、地方政府专项债券项目规划
2.1 盈利性公益项目
2.2 配额限制
2.3 利息保障倍数
2.4 可用资金
2.5 十大领域
2.6 政府投资项目
5、项目+平台债务
1、新型基础设施项目及重大项目资金
2、不超过总资本的50%
3、专项债券项目资本桥
6. 项目+基金认购
1.F+EPC融资+设计+采购+施工总承包
2.F+EPC+O即融资+EPC+运营
3.I+EPC是以投资为主导的工程总承包模式
4、案例分析：四川路桥建设天峨至北海高速公路（平塘至天峨广西段）
第三讲：奋进扬帆——建筑工程行业展望
一、三大工程引领全年建筑业发展
1.保障性住房建设
2、城中村改造
3. 休闲及应急设施
2、居安思危，破解难题——“新基建”
一、新型基础设施与传统基础设施既是融合，又是延伸。
2、新基建是经济稳市场的重要支撑
3、“新基建”主要产业图谱
3.1 5G基础设施——互联网和移动物联网基础设施
3.2 特高压——解决我国电力能源分布不均的必备新基建
3.3 城际高速铁路和城际轨道交通
3.4 新能源汽车充电桩
3.5 大数据中心
3.6 人工智能
3.7 工业互联网
3、审慎求变，先立后破——两新一重
1、城市发展一体化成为未来建设领域的重要机遇。
2、“两新一重”的交汇点在于新基建
2.1新型城镇化建设
2.2 新型基础设施投资
2.3 国家、省、市重大项目投资情况
3、项目投融资可行性“新基建”具有更大优势
4、探究细节，剖析本质，绿水长流——抓住新趋势
1、市场布局聚焦两条线
1.1 胡焕庸线
1.2 北纬31度长江线
1.3 人口聚集区
1.4 产业集聚区
1.5 GDP主要创造者
1.6 都市圈和城市群
1.7 青少年聚集区
2.拥抱绿色双碳
2.1 节能减排、源头减量、资源化、流程再造
3、高新技术产业
4、主要民生产业
5、国家战略产业
5、锐意进取，创新做强——全价值链、产业链一体化建设项目方案
1、主营业务战略定位清晰
2、创造领先的行业排名和行业声誉
3.了解业主的顾虑以及与计划的兼容性
4.投融资一体化解决方案
5、规划、设计、施工一体化
六、施工质量和进度的保证
7. 行业推出的运营能力和附加服务
第四讲：“三大工程”的政策背景及货币财政支持政策
一、“三大工程”的基本定义、项目类型及特点
一、三大工程的基本定义和范围
1.1 保障性住房建设
1.2 特大城市城中村改造
1.3 休闲应急公共基础设施建设
二、三大项目的项目特点
2.1 同步规划建设，匹配基础设施和公共服务
2.2 相互结合与融合
2.3 中央补助地方预算配合政策性银行、国有银行提供高额融资担保
2.4 央行重启三大项目低息“棚改”货币工具抵押补充贷款（PSL）
三、三大工程的政策保障及高层表态
3.1 中共中央政治局会议积极稳妥推进特大城市、特大城市城中村改造和“休闲应急”公共基础设施建设。规划建设保障性住房
3.2 国务院将城中村改造与保障性住房建设结合起来
3.3中央政治局会议要加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“休闲应急”公共基础设施建设，盘活整治各类闲置房产。
3.4 中央经济工作会议进一步强调加快保障性住房建设等三大工程
3.5央行行长潘功胜指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本金融支持”
3.6国家金融监管总局副局长肖元琪提出指导要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设，要求尽快形成实体工作量
二、实施“三大工程”的背景、目的和政策支持
一、三大工程是房地产调控优化的重要抓手
1.1房地产行业调控开始进入市场轨道和安全轨道两条轨道
1.2 三大项目覆盖房地产全链条
1.3三大工程是城市扩张放缓后新一轮有效的基础设施投资。
二、三大工程配套政策落实情况
2.1 中国人民银行、国家金融监管总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见
2.2 国院审议通过《保障性住房规划建设指导意见》（国发[2023]14号）
三、“三大工程”在本轮基建投资中的地位和作用
一、建筑业是2024年经济发展的稳定器和压舱石
2、“三大工程”是当前建筑业新的发展机遇。
三、城镇化率达到66%。 存量整治、短板改善将是未来一段时期内重要的市场发展领域。
4.2024年是完成“十四五”规划的关键一年
5、市场布局重点关注五个城市群和特大城市。
六、投资、建设、运营一体化发展是建筑业的必然选择
七、政府宏观调控下的基础设施投资正在向企业投资拉动转变。
八、万亿国债、地方债和国家开发银行贷款成为三大工程的重要资金保障。
4、2024年三大工程风险应对及投融资政策组合
1、PPP政府与社会资本合作模式相结合及新机制下三大工程实施
2、国办发[2023]35号《关于化解金融支持融资平台债务风险的指导意见》解读
3.国办发[2023]47号《关于加强12个重点省份政府投资项目分类管理办法（试行）》的解释
4、2024年地方政府专项债券项目投资区域新建保障性住房和城中村改造
5.将基础设施房地产公募REITs与保障性住房、临时应急使用、城中村改造运营相结合
6、特许经营模式与城中村改造后产业升级相结合
7、三大项目EPC模式、EPC+F模式、EPC+F+O模式的实践风险
八、结合三大项目解读EOD、TOD、ABO模型
9、一、二、三级联动模式及城中村改造设计
第五讲：保障性安居工程建设投资解读及背景介绍
一、保障性安居工程建设投资主体及融资政策
一、中央财政投资与地方财政预算投资相匹配
2、企业市场化融资和专项融资政策支持的企业投资
2、保障性安居工程建设资金来源及融资情况
1.中央财政三大工程专项资金
2、地方财政资金预算及土地出让净收入
3、地方政府专项债券融资
3.1 2024年专项债券投资方向在10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造和保障性住房两个投资方向。
4.政策性银行PSL专项贷款
4.1 案例：国家开发银行为福建省福州市双龙新家园保障性住房项目授信2.02亿元
5、案例：新疆赛德投资发展有限公司获得农业发展银行贷款，建设600套保障性租赁住房
6.商业银行贷款
7、公积金中心公积金贷款
8. 资产证券化和房地产REITs
三、保障性租赁住房供应渠道及土地政策
1、集体商业建设用地
2、企事业单位拥有闲置土地
3、工业园区配套用地
4.现有空置房屋
5、国有建设用地新增供应
四、保障性租赁住房两大类别及规模
1.保障性住房市场+社会保障双轨制
1.1 住房困难安置型群体及高层次人才引进
1.2 租赁类型——公共租赁住房、经济适用租赁住房
2. 谁是保障性住房的主要投资者？
2.1 与传统城投公司类似的投融资平台公司
2.2 政府新设立的准平台管理公司
2.3 融资白名单下的传统房地产开发商
2.4 央企建筑企业投资公司房地产平台
3、“十四五”保障性住房建设规模7亿平方米
5.国务院《保障性住房规划建设指导意见》解释（国发[2023]14号）
一、基本原则
1.1 提高保障性住房占住房供应总量的比重
1.2 增加保障性住房建设和供应
1.3 保持财务平衡
1.4 支持城区面积300万以上的大城市率先探索实践
2.对象标准
2.1 住房困难、低收入的工作收入群体
2.2 城市需要引进的人才群体
3.规划及土地利用
3.1因地制宜，与城中村改造、城市更新、危房改造相结合
3.2布置在交通便利、公共设施齐全的地区
3.3 通过划拨方式供应土地或仅支付土地成本
3.4 支持非住宅用地变更土地用途，无需偿还地价
4、安置与管理
4.1 公平公正地以成本价配售和销售
4.2 禁止以任何方式将经济适用住房转为商品房投入市场
5、支持政策
5.1 保障性住房公积金贷款
5.2 保障性住房开发贷款和个人住房贷款
5.3 提供税收支持
六、全国保障性住房实际案例分析
1、特大城市、特大城市出台“十四五”期间保障性住房建设详细规划细则
1.1 北京、上海、广州、深圳保障性住房建设规模和数量汇总
1.2 杭州、成都、南京、武汉、郑州、长沙、西安保障性住房规划目标及实施进展
2、上海市《关于加快本市保障性租赁住房发展的实施意见》解读
3.上海保障性住房融资渠道
3.1新增建设——集体商业建设用地、企事业单位免费用地、新增供应国有建设用地
3.2 配套建设——工业园区配套设施
3.3 改造——现有非住宅改造
4.深圳市《深圳市保障性租赁住房筹集和管理指引（试行）》解读
5.深圳保障性住房融资渠道
5.1 住宅和商业公寓
5.2 配套工业园区宿舍
5.3 酒店、工厂、研发大楼、仓储、科研、教育等非居民存量
5.4 城中村房屋
5.5 其他社会住房存量
第六讲：城中村改造项目建设投资解读及背景介绍
一、城乡改造的基本特征和要素
一、各地《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》实施情况汇总
1.1 特大城市城中村改造规划及实施进展
1.2 特大城市城中村转型与制度创新
2、城中村改造的三种类型
2.1 拆卸与重新安装
2.2 改进与改进
2.3 整合与整合
三、棚屋改造、旧房改造、城中村改造的异同
3.1 区分土地性质和用途
3.2 实施转型主体的差异
3.3 前期土地一级开发补偿主体及融资情况
3.4 将改建项目拆迁比例提高至30%
2、城中村改造的四大阶段
1. 前期策划阶段
2、拆迁安置补偿阶段
3、土地出让及挂牌阶段
4、开发建设实施阶段
5、村委会、企业、业主多元化协作
三、城中村改造规划流程与创新
1. 前期策划阶段
2. 意愿收集及可行性研究
3、编制城中村改造年度计划
4. 基本信息审核及账本建立
5、编制城中村改造项目实施方案
六、城中村改造单元规划基本规划指标的确定
7.基础信息台账
八、规划设计方案
九、建设实施方案及投融资平衡方案
10、综合评价确定实施主体
11、建管结合的长期管理和实物管理
4、城中村改造资金平衡方案设计
1、城中村改造的三级盈利理念与投融资平衡
1.1 引入整体土地及一级开发的前期服务商和实施单位
1.2 土地开发及二次开发实施单位与征地单位分离
1.3 资产持有及三级利润及收入
2、城中村改造参与者
2.1 政府主导
2.2 企业主导型
2.3 政企联合型
五、城中村改造资金来源及保障
1.政府投资预算资金
1.1 中央财政专项资金
1.2 地方政府专项债券
1.3 财政性土地出让收入
2、企业投资市场化融资
2.1 城市投资国有企业、房地产开发商、建筑企业
2.2 产权主体自行筹集资金，包括业主、物业使用人和物业管理人
2.3 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券基金、城中村改造基金、REITs）
3、政策性银行贷款和国有银行专项贷款
六、城中村改造土地、资产确认
1.集体商业建设用地入市
1.1 集体土地进入市场的前提条件
1.2 集体土地三权
1.3集体土地入市决定
1.4 集体土地入市流程及开发主体
1.5 集体土地入市类型
1.6 集体土地入市后的收益分配
2.征地制度改革
2.1 征地的前提条件
2.2 征地程序
3.宅基地改革
3.1 宅基地的定义
3.2 宅基地流转和退出
四、永久基本农田保护制度更加严格
5.空间规划体制改革
六、下放审批权限
七、城中村当前面临的问题
1. 建筑杂乱
1.1 违法建筑较多
1.2 握手楼现象突出
1.3 建筑间距小，采光、通风不良
1.4 多个建筑物改扩建存在较大安全隐患
2、环境脏乱差
2.1 基础设施不足
2.2 垃圾处理不善
2.3 狭窄的街道和小巷
2.4 管道杂乱造成火灾隐患
3. 混合居住人口
3.1 流动人口较多
3.2 社会治安形势严峻
3.3 管理边界不清晰
3.4 存在社会隐患
第7讲：休闲和应急公共基础设施的实施以及市场拓展规划
1、休闲应急兼用的特点
一、休闲应急用的概念及分类
1.1平时用作文化、旅游、卫生保健、医疗后勤设施，紧急情况下用作紧急安置和隔离设施。
1.2 现有符合类别的项目增加休闲应急两用设计
1.3 新项目增加应急设计
2、休闲、应急两用领域
2.1 文旅、酒店及民宿
2.2 公共卫生、郊区仓储物流、紧急救灾
2.3 公共设施管理
2.4 高速公路服务区
3、休闲应急两用区域布局及政策城市汇总
3.1 关于推进特大城市“休闲与应急并举”公共基础设施建设部署电视电话会议精神解读
3.2 人口密集的特大城市
3.3 一、定调、表态阶段
3.4 二是研究阶段
3.5 三是讨论发布方案阶段
3.6 第四是实施阶段
2、休闲与应急兼用案例分析
1.成都市新都区
1.1 隔离点集装箱改造为公共站点
1.2 核酸采样舱变身司机之家
2.北京市平谷区
2.1 “吃、住、行、医、集中承载”五大应用场景
2.2 农副产品供应基地
2.3 综合物流枢纽
2.4 旅游及居住设施
2.5 高速公路服务区
2.6 医疗保健系统
3、北京朝阳：积极整合保障房
3.1 北京市朝阳区七彩家园项目成功由方舱医院改造成保障性租赁住房项目
三、休闲与应急项目规划与实施要点
1. 将应急能力建设与日常公共服务结合起来
2.重点推动城市获得项目实施清单
3、根据日常职能确定投资主体和资金来源
四、政策性金融机构与中央财政专项资金对接
4. 休闲应急项目选择思路
1、改造促进城市发展的大型公共设施（大城市的公共绿地、大型体育场馆、图书馆等公共空间）
1.1弥补城市应急建设的短板；
2.全市重要生命线工程、物流仓储、医院设施按照新标准改造/新建。
2.1 传统应急思维；
3、结合城市更新、乡村振兴、文旅融合项目进行项目建设
3.1 郊区有大量闲置资源和空间需要利用
4、积极利用地方住房政策，将保障性住房建设与城中村改造结合起来。
郭先生； 经济管理工程师，大型国有企业的投资管理委员会成员，直接在国有资产监督和国务院管理委员会，中国工业园区年度审查列表的专家审查成员，公众私人的成员中国金融学会合作研究专业委员会
讲师：张老师
综合项目管理和建筑业成本控制的专家
上课日期：4月21日
在新情况下 - 建筑市场发展和招标案件的实际分析
对新交易的解释：
1.查看建筑市场的趋势，该趋势是在12个省和城市的新基础设施投资以及三个主要的新项目中暂停
2.查看“两个会议”的建筑市场趋势
