2023年，消费基础设施REITs将继续“上新”，进一步引领公募REITs向商业地产领域进军。 “政策热潮”下，REITs被视为稳增长、促消费的工具。 对于基础资产优质、整体经营稳定的REITs来说，其长期配置价值备受市场关注。
越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房地产基金”）从最早在香港联交所上市的中国内地REITs成长为中国上市房地产基金中资产组合规模最大的REITs在香港和新加坡。 在资产运营管理、商业地产金融解决方案、REITs体系化运营等方面进行了18年的探索。
3月7日，越秀地产基金交出了2023年业绩答卷：2023年整体营业收入20.87亿元，同比增长11.4%； 财产性净收入14.75亿元，比2022年增长8.8%。
酒店式公寓经营业绩强劲反弹，超越疫情前水平，2022年收入达5.36亿元，同比增长52.8%。其中，广州四季酒店平均房价和广州IFC雅诗阁服务公寓的售价分别为2,238元/间/晚和1,117元/间/晚，为开业以来的最高水平，大幅领先于竞品酒店和公寓。 广州IFC雅诗阁服务公寓自开业以来年收入创历史新高，达到1.19亿元。 营业收入和GOP连续8年位居雅诗阁中国第一。 专业市场出租率达95.8%，同比增长14.6个百分点，租赁单价突破449.1元/㎡，较2023年中期增长33.3%。
截至2023年底，越秀地产基金整体物业估值约为425.6亿元，同比增长0.5%。 该基金的年化分配收益率从2022年的6.63%进一步上升至7.33%，表明其在动荡的市场环境下仍保持正增长。 其抵御风险的能力。
这一成绩的背后，是宏观经济的缓慢复苏和整体运行的向上势头。 也是越秀地产基金通过主动管理不断实现资产价值的结果。 多元化的物业组合确保资产具备穿越经济周期的能力； 在此基础上，越秀地产基金始终以资产价值最大化为“锚”，以提升底层资产运营效率为“基”，持续深化“四轮驱动”管理——优化租户结构，深化风险管控、强化资源平台优势、多元化业务协同发展，得到了基金持有人、租户客户、投资者的认可。
稳中向好：经营基本面扎实，收入同比增长11.4%
2023年，越秀地产基金将凭借稳健的经营策略，进一步提升商业运营效率和长期资产价值，成长性和稀缺性将持续凸显。
一方面，增长主要体现在效率的不断提升，其背后是专业运营管理能力的提升和创新。 2023年，越秀地产基金实现营业收入20.87亿元，同比增加2.14亿元，增长约11.4%。
各业态收入占比结构进一步优化，整体经营保持平稳态势。 酒店式公寓收入5.36亿元，占比25%； 专业市场收入1.84亿元，占比9%； 零售商场收入1.63亿元，占比8%； 写字楼业态依然保持压舱石地位，整体营业收入超过120亿，占比58%。
越秀地产基金凭借出色的成长性，自2005年起连续18年实现100%的可分配收益分配。
另一方面，其稀缺性体现在多元化优质资产组合的基本面，如广州国际金融中心、广州白马服装市场、广州国金雅诗阁服务公寓等，都是当地的龙头项目。乃至全国同行业竞争力团体。 租金表现、资产保值增值牢牢位于“金字塔”顶端，这无疑是越秀地产基金的独特竞争力。
在此基础上，基金管理人积极开展资产管理，在18年多的实践中形成了涵盖资产管理、价值投资和风险管控的系统方法，以长远主义构筑经营护城河，打造平台上，我们共同打造生态系统，实施积极稳健的租赁策略，敏锐捕捉资本市场低成本融资机会，从而在运营层面增加收入、降低成本，不断提升资产价值。
稳中向好：趁着旅游复苏，酒店公寓强劲反弹
2023年，随着我国经济持续复苏，商务旅行、休闲旅行需求快速释放。 酒店成为复苏最为强劲的赛道之一，其中中高端酒店的复苏程度更加明显。
从业绩来看，越秀地产基金酒店公寓业务去年反弹超预期，2022年同比增长52.8%，超过疫情前水平。 广州四季酒店2023年平均房价为2238元/间/晚，创开业以来新纪录，同比上涨32.6%，较竞品酒店高出14.1%； 平均出租率为79.9%，同比增长23.5个百分点。
一年来，广州四季酒店积极抓住假期休闲旅游市场需求和大型展会恢复的契机，积极开拓海外客源，推出特色主题产品，升级定制套餐，开展多渠道联动营销，提高酒店入住率。 。 年内，我们与知名IP合作举办了多场线下互动活动。 为响应节日，我们推出民俗、体育、聚会、公益等多元化体验场景，吸引更多高净值客户参与体验，进一步增强客户粘性，提升品牌影响力。 。
经过一系列的经营和管理组合，广州四季酒店为顾客提供了更优质的服务和更个性化的体验，也获得了声誉和荣誉。 连续九年荣获“福布斯旅游指南五星级酒店”称号。
广州IFC雅诗阁服务公寓也表现不俗，期内收入1.19亿元，平均房价1,117元/房/晚，均创开业以来新高。 平均房价较竞品公寓高出38.6%； 平均入住率为90.2%，同比。 增长3.1个百分点； 营业收入和GOP连续8年位居雅诗阁中国第一。 年内，广州IFC雅诗阁服务公寓秉承“低调奢华”艺术生活的品牌理念，举办了一系列住客活动，打造有温度、有基调的社区文化，深度链接优质客户。
随着宏观经济形势持续向好，国际商旅和会议展览需求的加速复苏也将为中高端酒店业带来新动力，酒店公寓板块有望更具活力。
稳健活力：引领产业生态发展，专业市场创新模式推动升级
专业市场业态不仅考验基金管理人的资产运作能力，也对上下游产业链的整合能力提出了更高的要求。
2023年，越秀地产基金的专业市场成绩尤为亮眼。 广州白马服装市场出租率达95.8%，为近三年来最高，同比增长14.6%。 这一成绩远高于同区域流花商圈的平均出租率。 是项目带动效应和吸金实力的最好体现； 出租单价为449.1元/平方米，较2023年中期的336.8元/平方米上涨33.3%。
在专业市场赛道上，广州白马服装市场始终发挥着引领行业变革和迭代的作用。 年内，在“25频道”、“35频道”建设“中国原创设计品牌基地”，共引进15个本土新兴时尚设计师品牌，持续培育年轻原创力量，打造原创设计发展平台。粤南原创设计服装生态圈的创新发展。 。 为进一步促进纺织服装行业业务对接和产销联动，广州白马服装市场举办各类采购节、订单洽谈会、主题活动，帮助商户拓宽销售渠道，形成产业集群效应； 并持续推进数字化转型，推动专业市场数字化。 、信息化建设流程。
随着广州跨境电商产业的快速发展，具有产业集群优势的个性化、专业化市场将更加受到商家的青睐。
稳扎稳打：持续升级租户结构，重塑写字楼、零售商业消费空间
2023年，越秀地产基金将通过积极稳健的租赁策略，进一步夯实优质租户基础。 同时，大力稳业招商，引进优质租户，巩固市场标杆地位。 新建写字楼租赁公司方面，积极瞄准央企、世界500强企业、独角兽企业等高增长客户，进一步优化租户结构。
以广州IFC写字楼为例，全年新签约2.5万平方米，优质租户新签约共计1.3万平方米，占比50%，其中包括多家世界500强企业及行业龙头企业; 续租率达到77.7%。 越秀金融大厦年内新签约优质租户逾9000平方米，其中包括承租整层的大型律师事务所“北京盈合”。 在续约方面也取得了可喜的成绩。 年续租率达到77.6%，平均续租有效。 租金继续增长，较上期上涨3.2%。 武汉越秀财富中心成功引进“一汽红旗”、“东莞证券”等优质客户，全年实现新签约面积约2.3万平方米。
当写字楼行业面临升级迭代机遇时，越秀地产基金决心做出改变，重塑写字楼场景，立足长远，优化租户结构，将写字楼升级为产业集群生态系统。 随着经济企稳、写字楼市场逐步复苏，核心区域的复苏将更加明显，优质物业的价值凸显。
购物中心项目紧跟消费趋势，创新商业、娱乐、餐饮等多元消费场景，探索加快实体零售转型升级之路。 2023年将实现收入1.63亿元，三大商场销售额均有不同程度增长。 管理者还运用资产管理思维，不断升级入驻品牌，带动商圈升级年轻化，进一步带动客流和租金上涨。 广州国金中心、维多利广场VT101出租率及租金单价均有所上升。 其中，广州IFC天地出租率为98.2%，引入多个首店品牌，增加商圈商业稀缺性和商场销售。 销售额同比增长21%； VT101维多利广场单位租金同比上涨19.8%。 主租户“优衣库”与重点客户“招商银行”成功续约，全年销售额增长28%； 武汉星汇维多利亚港也实现全年销售额同比增长18%。
稳中有进：主动管理ESG融资提质增效
2023年海外市场利率上升，融资成本居高不下，人民币进入降息通道。 在此窗口下，越秀地产基金抓住人民币融资成本利差窗口，持续研究多种融资工具，积极调整融资结构，努力稳定利率市场对基金业绩的影响，体现了基金管理人求变求稳，进而取得成功。 为金融投融资的“平衡术”。
一方面，积极以人民币贷款替代现有港元融资。 2023年3月，越秀地产基金发行15亿元上海自贸区债券，票面利率4.15%，替代现有港元贷款； 6月份还发放了40亿元绿色贷款，10月份又发放了10亿元无抵押贷款。 固定利率分别为3.2%及3.75%，取代现有港元贷款； 有效降低基金整体融资成本，加强流动性管理。
调整后，2023年末，越秀地产基金人民币融资占比由年初的6%提升至39%，全年平均利率优化至4.6%，利息收窄率风险暴露。
随着“双碳”目标的推进，绿色可持续理念不断渗透到各行各业高质量发展进程中。 多年来，越秀地产基金坚定推动ESG理念与现有业务模式和管控模式的有机融合，融入公司治理、环境保护、社会责任等方方面面。
越秀地产基金ESG发展表现突出，得到多家主流评级机构的认可。 至此，该基金MSCI ESG评级已连续第二年提升至“BBB”； 全球房地产可持续发展基准（“GRESB”）连续第二年获得绿色“四星”评级，并连续第三年获得公众评级。 A级披露（最高级别）； ESG风险评级维持“低风险”，并继续入选“亚太地区最高ESG评级（房地产行业）”榜单； 标准普尔企业可持续发展评估（“CSA”）提升至40分，领先全球同行85%（房地产行业）。
多项ESG关键绩效指标行业领先，其中物业获得LEED白金认证比例达68%（按物业面积计算）； 截至2023年底，越秀地产基金已与楼内约30%的租户签订了绿色租约，倡导绿色采购，持续践行可持续发展理念。
展望未来，越秀地产基金董事长兼首席执行官林德良表示：“2024年，基金经营环境依然复杂严峻，管理人将坚守资产价值最大化的初心，敏锐把握潜在机会，实施积极稳健的租赁投资策略，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，持续为基金份额持有人创造价值。”
显然，市场的积极信号已经提前到来。 2024年2月底，香港《2024-25财政年度政府财政预算案》公布，提出多项有力措施提升香港房地产投资信托市场的竞争力，包括豁免所有此举将有利于房地产信托基金的发展，有利于提高越秀房地产基金的流动性和市场竞争力。 力量。
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